Строительный блок, строительный отдел, главный подрядчик, департамент строительства. Как только не называют в разных компаниях техзаказчика и генподрядчика. Давайте проясним термины и поймем в чем действительно отличия техзаказчика и генподрядчика.
Технический заказчик (ТЗ) — лицо, уполномоченное застройщиком и представляющее его интересы от задумки до ввода готового объекта в эксплуатацию. В жилищном строительстве — от покупки земли до передачи ключей дольщикам. ТЗ готовит технические задания, разрабатывает, корректирует и утверждает строительные проекты, готовит документы для предпроектных изысканий. Он отвечает за итоговый продукт: каким будет дом, тепло и уют в квартирах, обустройство дворов, архитектурные особенности здания — комплексный подход к комфорту проживания. Заключает договоры на проектирование, изыскания и строительство. Занимается оформлением документов по присоединению будущего здания к городским сетям электричества, газа, водоснабжения, водоотведения, водостоков и пр. Вступает в переговоры и переписку с надзорными, разрешительными и контролирующими органами государственной власти. И, наконец, заключает договор генерального подряда.
Генеральный подрядчик (ГП) — лицо, ответственное за непосредственное строительство объекта на площадке. Его работа начинается с заключения договора генподряда, но иногда генподрядчик привлекается немного раньше, сразу после получения техзаказчиком разрешения на строительство. ГП изучает полученную проектную документацию, заключает договоры подряда с непосредственными исполнителями работ, отвечает за сроки и качество выполнения работ. При выполнении работ ГП отвечает за подрядчиков, обеспечивает охрану труда на объекте, пропускной режим, содержание строительной площадки. Одна из важных компетенций генподрядчика — обеспечение совмещенных работ. Зачастую на стройплощадке выполняют работы одновременно 10-20 подрядных организаций и именно генподрядчик устанавливает последовательность выполняемых работ, распределяет работу башенных кранов и прочих ресурсов площадки.
Если выражаться образно — техзаказчик это композитор, генподрядчик — дирижер.
ТЗ и ГП бывают внутренними и внешними (независимыми). Внутренние компании обычно входят в строительные холдинги, имеют единое управление и финансирование, регулируются внутренними корпоративными правилами. Минусы такого подхода — сглаживание возникающих проблем, отсутствие строго договорного подхода, характерного для независимых компаний. Плюсы — прозрачная единая отчетность, быстрое прохождение изменений в проектную документацию. Внешние компании действуют в соответсвии с заключенными договорами, строго соблюдаются графики строительства. Плюсы — мотивация внешней компании выше, чем внутрихолдинговой, возможность применить финансовые санкции за просрочки. Минусы — непрозрачность расходования средств и отсутствие рычагов управления.
Казалось бы — простые термины, понятные задачи, направления деятельности. Но даже инвесторы и заказчики не ясно себе представляют функции генподярчика и техзаказчика. Собственники бизнеса вполне искренне недоумевают «зачем мне два строительных подразделения».
Многие инженеры, рядовые сотрудники годами работают в таких совмещенных структурах, где все функции свалены в одну кучу. Разбираться в зонах ответсвенности в таких компаниях бесполезно. Фактически никто ни за что не отвечает. Обычная картина: руководители в отчаянном поиске крайних за срыв сроков и перерасход средств, а сотрудники прикрываются общей безответственностью. Такая ситуация наблюдается в большинстве региональных застройщиков. Добавить сюда низкую производительность труда, отсутствие контроля, мотивации и получим застройщика на грани банкротства. Небольшая волатильность рынка труда или материалов и вот появляются статьи об обманутых дольщиках и сбежавших за границу собственниках.
Все дело в Продукте. Инвесторы хотят быстрой отдачи и возврата капитала, заказчики — сокращенных сроков и снижения себестоимости. Только дальновидные компании думают о комплексном развитии, имиджевой составляющей и перспективах на рынке. В отличии от точечного проекта-свечки в обжитом районе, в Продукт надо инвестировать средства. Надо думать не только о городском зонировании, школах и магазинах шаговой доступности, но и комфорте проживания. Использование экологичных материалов, систем умного дома, много зелени, закрытых дворов без машин и отсутствие переходных балконов — лишь малая толика построения качественного Продукта. Это ключевая задача техзаказчика в связке с Застройщиком. Достичь такого взаимопонимания и построить свой продукт совсем не просто, на это уходят годы работы, использование опыта высокооплачиваемых сотрудников и топ-менеджеров. Компания переходит на новый уровень — ее уже не сравнивают с конкурентами по цене или качеству. Застройщик становится брендом на рынке, он имеет собственный узнаваемый стиль и уникальный Продукт. Финансовые показатели таких компаний эффективней и прибыльней обычных строительных фирм на рынке.
Генподрядчик тоже не остается в стороне. Развитие продукта с его стороны — стандарты безопасности превосходящие рыночные, развитие высокой культуры производства, воспитание (да-да, именно воспитание) подрядчиков под эти стандарты и культуру. Развитие не просто подрядных, но партнерских отношений. Совместные тренинги и внедрение новых строительных технологий. Культивирование общей ответственности за результат, вовлечение в построение качественного продукта на всех уровнях.
Спросите руководителей застройщика или техзаказчика о том, что они строят и вы поймете, что за компания перед вами, какие у нее перспективы и есть ли у них главное — понимание Продукта.